Skattestrukturforskjeller skaper variasjoner på over €15,000
Den mest betydelige forskjellen europeiske kjøpere møter er skattebyrden. Nybygg i Andalucia er underlagt 10% IVA (merverdiavgift) pluss 1.2% AJD stempelavgift (Junta de Andalucia), noe som skaper en total skatteforpliktelse på 11.2% av kjøpesummen. For en ny leilighet til €400,000 tilsvarer dette €44,800 i skatter.
Videresalgseiendommer følger en helt annen struktur, og betaler 7% ITP overføringsskatt i Andalucia (Junta de Andalucia). Den samme videresalgseiendommen til €400,000 ville pådratt seg €28,000 i overføringsskatt – en besparelse på €16,800 sammenlignet med nybyggbeskatning. Imidlertid forblir notarius- og tinglysingsgebyrer konsekvente på omtrent 1.5–2.5% av kjøpesummen for begge eiendomstypene.
Denne skatteforskjellen forklarer hvorfor nybygg i Costa del Sol har en knapphetspremie på 10–25% over sammenlignbare videresalg, ettersom utbyggere kalkulerer disse ekstra kjøperkostnadene inn i prisstrategiene.
Betalingsstrukturer og krav til bankgaranti
Kjøp av nybygg opererer med trinnvise betalingsplaner knyttet til byggemål. Europeiske kjøpere betaler typisk €20,000–50,000 som første reservasjonsinnskudd, etterfulgt av 20–30% ved kontraktsignering, deretter progressive betalinger som når 80–90% før ferdigstillelse. De siste 10–20% betales ved notarisering.
Spansk lov krever at utbyggere stiller bankgarantier (Aval Bancario) som beskytter alle betalinger før ferdigstillelse. Disse garantiene, utstedt av spanske banker, sikrer full refusjon av innskudd hvis byggingen ikke fullføres. Kjøpere bør verifisere gyldigheten av garantien direkte med utstedende bank – en tjeneste som koster omtrent €100–200, men som gir essensiell sikkerhet.
Videresalgstransaksjoner følger enklere betalingsmønstre: typisk 10% depositum ved signering av Contrato de Arras, med de resterende 90% betalt ved ferdigstillelse. Denne strømlinjeformede tilnærmingen tillater ferdigstillelse av videresalg innen 6–8 uker, sammenlignet med tidslinjer for nybygg som strekker seg 12–36 måneder avhengig av byggefasen ved kjøpet.
Krav til due diligence varierer betydelig
Due diligence for nybygg fokuserer på utbyggerens finansielle stabilitet og byggetillatelser. Europeiske kjøpere bør verifisere utbyggerens historikk, undersøke byggetillatelser (Licencia de Obra), og bekrefte at tilkobling til offentlige tjenester er planlagt. Strømtilkobling for nybygg koster €400–800 som en engangsavgift, mens etablerte videresalg har eksisterende tilkoblinger.
Videresalgseiendommer krever omfattende tittelverifisering. Kjøpere må sjekke for utestående felleskostnader (typisk €50–200/måned avhengig av anlegg), verifisere IBI kommunale skattebetalinger (0.4–1.1% av den kadastrale verdien årlig), og sørge for at det ikke finnes eksisterende heftelser eller gjeld. Profesjonelle juridiske undersøkelser koster €300–500, men forhindrer dyre overraskelser etter ferdigstillelse.
Begge eiendomstypene krever NIE-nummerapplikasjoner, som koster €100–200 ved spanske konsulater eller er gratis via lokalt politi for EU-borgere (2–4 ukers behandling i Fuengirola). Dokumentoversettelser koster €50–100 per sertifikat.
Strategiske vurderinger for kjøpere i Costa del Sol
Nåværende markedsforhold i Costa del Sol viser at tomtekostnadene varierer dramatisk: Marbella Golden Mile koster €400–800/m², mens Fuengirola/Mijas gjennomsnittlig ligger på €150–280/m², og Estepona varierer fra €180–320/m² (INE 2025). Disse variasjonene i tomtekostnader påvirker direkte prisene på nybygg, ettersom utbyggere typisk legger til en margin på 15–20% på tomteverdien.
Byggekostnadene ligger for tiden på gjennomsnittlig €1,200–2,500/m² avhengig av spesifikasjon, noe som betyr at luksusnybygg ofte overstiger en total kostnad på €3,000/m² inkludert tomt. Dette prispresset gjør videresalg stadig mer attraktivt for prisbevisste europeiske kjøpere, spesielt når man tar hensyn til skatteforskjellen på 7% versus 11.2%.
For utleieinvesteringer pådrar begge eiendomstypene seg 19% IRNR-skatt på brutto leieinntekt for ikke-EU-innbyggere, med eiendomsforvaltningsgebyrer som varierer fra 8–15% av brutto leieinntekt. Nybygg har imidlertid typisk 5–10% høyere leieinntekter på grunn av moderne spesifikasjoner og garantier.
Europeiske kjøpere drar nytte av å konsultere Emma, vår AI-eiendomsrådgiver, som kan beregne nøyaktige kostnadssammenligninger mellom nybygg og videresalgsalternativer basert på spesifikke budsjett- og stedspreferanser, noe som sikrer optimale investeringsbeslutninger i dette komplekse markedet.
