Reformy podatkowe w Hiszpanii 2025-2026: Co czeka nierezydentów
Rząd hiszpański wprowadza znaczące reformy fiskalne, które od 2025 roku bezpośrednio wpłyną na właścicieli nieruchomości na Costa del Sol. Najważniejsza zmiana dotyczy standaryzacji podatku majątkowego (Impuesto sobre el Patrimonio) we wszystkich wspólnotach autonomicznych, eliminując obecne regionalne zwolnienia, z których korzysta wielu mieszkańców Andaluzji. Nierezydenci posiadający nieruchomości na Costa del Sol o wartości powyżej €700,000 będą musieli płacić roczny podatek majątkowy w wysokości €2,000-8,000, obliczany według progresywnych stawek od 0.2% do 3.5% wartości netto majątku (Ministerio de Hacienda 2025).
Opodatkowanie dochodów z wynajmu pozostaje stabilne na poziomie 19% IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) od dochodu brutto z wynajmu, ale nowe cyfrowe wymogi sprawozdawcze od stycznia 2026 roku będą wymagały kwartalnych elektronicznych zgłoszeń za pośrednictwem platformy AEAT. Nieruchomości generujące roczny dochód z wynajmu powyżej €12,000 muszą teraz dostarczać miesięczne dane dotyczące rejestracji najemców, z karami za nieprzestrzeganie przepisów w wysokości €300-3,000 za każde naruszenie.
Stawki IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) rosną w gminach Costa del Sol, przy czym Marbella podnosi stawki z 0.55% do 0.68% wartości katastralnej w 2025 roku, a Fuengirola zwiększa je z 0.51% do 0.63%. Zmiany te zazwyczaj dodają €200-800 rocznie do rachunków za podatek od nieruchomości, w zależności od wartości katastralnych.
Zmiany w podatku od zysków kapitałowych i podatku od transakcji
Podatek od zysków kapitałowych dla nierezydentów pozostaje na poziomie 19% od zysków ze sprzedaży nieruchomości, ale nowe przepisy od 2026 roku wyeliminują zwolnienie z reinwestycji w wysokości €400,000, które było wcześniej dostępne dla rezydentów UE. 3% potrącenie u notariusza (retención a cuenta) pozostaje bez zmian, ale czas przetwarzania zwrotów wydłużył się do 8-12 miesięcy z powodu zwiększonej kontroli AEAT (Agencia Tributaria 2025).
Podatek od przeniesienia własności (ITP) w Andaluzji utrzymuje się na stałym poziomie 7% dla nieruchomości z rynku wtórnego, ale podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) od nowych nieruchomości wzrasta z 1.2% do 1.5% od kwietnia 2026 roku. To dodaje około €3,000-7,500 do zakupów nowych nieruchomości w przedziale €500,000-1,000,000, typowym dla wysokiej jakości inwestycji na Costa del Sol.
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania pozostają w dużej mierze niezmienione, choć umowa między Wielką Brytarią a Hiszpanią może zostać poddana rewizji po Brexicie, co wpłynie na brytyjskich właścicieli nieruchomości. Obecne umowy nadal zapewniają ulgi podatkowe, ale czas przetwarzania świadczeń wynikających z umów wydłużył się do 6-9 miesięcy z powodu koordynacji z HMRC.
Zróżnicowanie podatków gminnych na Costa del Sol
Każda gmina na Costa del Sol wdraża różne podejścia do nowych ram fiskalnych. Estepona utrzymuje stosunkowo stabilne stawki IBI na poziomie 0.45%, ale wprowadza nowe opłaty infrastrukturalne w wysokości €150-300 rocznie dla nieruchomości znajdujących się w promieniu 500m od dużych projektów deweloperskich. Mijas zwiększyło składki na infrastrukturę komunalną z €80 do €120 rocznie za nieruchomość.
Benalmadena wprowadza od 2025 roku „premię turystyczną”, dodając 0.1% do stawek IBI dla nieruchomości regularnie wykorzystywanych jako wynajem krótkoterminowy, identyfikowaną na podstawie wzorców zużycia mediów i danych rejestracji gminnej. Dotyczy to około 30% nieruchomości należących do nierezydentów na obszarach przybrzeżnych.
Torremolinos wprowadza podwyższone opłaty za wywóz śmieci, zwiększając je z €95 do €140 rocznie dla nieruchomości należących do nierezydentów, natomiast Nerja utrzymuje stabilne stawki, ale wymaga płatności kwartalnych zamiast rocznych, co wpływa na planowanie przepływów pieniężnych dla właścicieli z zagranicy.
Przygotowanie na przyszłe zmiany z pomocą ekspertów
Właściciele nieruchomości będący nierezydentami powinni przeprowadzić kompleksowe przeglądy podatkowe przed grudniem 2025 roku, aby zoptymalizować swoją sytuację zgodnie z nowymi przepisami. Kluczowe przygotowania obejmują aktualizację ocen wartości katastralnych, jeśli nieruchomości zostały ulepszone, ponieważ przestarzałe wyceny mogą wywołać automatyczne ponowne oceny z korektami wstecznymi.
Ustanowienie hiszpańskiej rezydencji podatkowej staje się bardziej atrakcyjne w świetle nowych przepisów, zwłaszcza dla właścicieli nieruchomości spędzających w Hiszpanii ponad 90 dni rocznie. Rezydencja podatkowa eliminuje podatek majątkowy od nieruchomości hiszpańskich i zapewnia dostęp do zwolnień z podatku od zysków kapitałowych z tytułu głównego miejsca zamieszkania o wartości €400,000 na osobę.
Profesjonalne planowanie podatkowe wymaga teraz koordynacji między hiszpańskimi doradcami podatkowymi a księgowymi w kraju pochodzenia, aby zmaksymalizować korzyści wynikające z Umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Koszt specjalistycznych transgranicznych porad podatkowych (€200-400 za konsultację) jest coraz bardziej uzasadniony przez potencjalne oszczędności w wysokości €2,000-15,000 rocznie dla większych portfeli nieruchomości.
W Del Sol Prime Homes ściśle współpracujemy z naszymi partnerami w zakresie prawa podatkowego, aby pomóc klientom skutecznie radzić sobie z tymi zmianami. Nasza doradczyni AI Emma może udzielić wstępnych wskazówek, jak te reformy mogą wpłynąć na Twoją konkretną sytuację, choć formalna porada podatkowa wymaga konsultacji z wykwalifikowanymi hiszpańskimi specjalistami podatkowymi w celu zapewnienia zgodności z ewoluującymi wymaganiami AEAT.
