Réformes fiscales espagnoles 2025-2026 : Ce que les non-résidents doivent savoir
Le gouvernement espagnol met en œuvre des réformes fiscales substantielles qui impacteront directement les propriétaires immobiliers de la Costa del Sol à partir de 2025. Le changement le plus significatif concerne l'harmonisation de l'Impôt sur le Patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) dans toutes les communautés autonomes, éliminant les exemptions régionales actuelles dont bénéficient de nombreux résidents andalous. Les non-résidents possédant des propriétés sur la Costa del Sol évaluées à plus de 700 000 € devront faire face à des factures annuelles d'Impôt sur le Patrimoine de 2 000 à 8 000 €, calculées à des taux progressifs allant de 0,2 % à 3,5 % de la fortune nette (Ministerio de Hacienda 2025).
L'imposition des revenus locatifs reste stable à 19 % d'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) sur le revenu locatif brut, mais de nouvelles exigences de déclaration numérique à partir de janvier 2026 nécessiteront des soumissions électroniques trimestrielles via la plateforme de l'AEAT. Les propriétés générant plus de 12 000 € de revenus locatifs annuels doivent désormais fournir des données d'enregistrement mensuel des locataires, avec des pénalités de non-conformité de 300 à 3 000 € par infraction.
Les taux de l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) augmentent dans les municipalités de la Costa del Sol, Marbella augmentant ses taux de 0,55 % à 0,68 % de la valeur cadastrale en 2025, tandis que Fuengirola est passé de 0,51 % à 0,63 %. Ces changements ajoutent généralement 200 à 800 € par an aux factures de taxe foncière, selon les évaluations cadastrales.
Changements concernant les impôts sur les plus-values et les transactions
L'impôt sur les plus-values pour les non-résidents reste à 19 % sur les profits de vente immobilière, mais de nouvelles réglementations à partir de 2026 élimineront l'exonération de réinvestissement de 400 000 € auparavant disponible pour les résidents de l'UE. La retenue de 3 % chez le notaire (retención a cuenta) demeure inchangée, mais les délais de traitement des remboursements ont été prolongés à 8-12 mois en raison d'un examen accru de l'AEAT (Agencia Tributaria 2025).
L'impôt sur les transferts (ITP) en Andalousie reste stable à 7 % pour les propriétés de revente, mais le droit de timbre (AJD) sur les nouvelles constructions augmente de 1,2 % à 1,5 % à partir d'avril 2026. Cela ajoute environ 3 000 à 7 500 € aux achats de nouvelles constructions dans la fourchette de 500 000 à 1 000 000 €, typique des développements de qualité sur la Costa del Sol.
Les conventions de double imposition restent largement inchangées, bien que la convention Royaume-Uni-Espagne puisse être révisée après le Brexit, affectant les propriétaires britanniques. Les accords actuels prévoient toujours des crédits d'impôt, mais les délais de traitement des avantages des conventions sont passés à 6-9 mois pour la coordination avec le HMRC.
Variations des taxes municipales sur la Costa del Sol
Chaque municipalité de la Costa del Sol met en œuvre des approches différentes concernant le nouveau cadre fiscal. Estepona maintient des taux d'IBI relativement stables à 0,45 % mais introduit de nouvelles taxes d'infrastructure de 150 à 300 € par an pour les propriétés situées à moins de 500 m des grands projets de développement. Mijas a augmenté les contributions d'infrastructure communautaire de 80 à 120 € par propriété annuellement.
Benalmádena met en œuvre une "prime touristique" à partir de 2025, ajoutant 0,1 % aux taux de l'IBI pour les propriétés régulièrement utilisées comme locations de vacances, identifiables grâce aux schémas de consommation des services publics et aux données d'enregistrement municipal. Cela affecte environ 30 % des propriétés appartenant à des non-résidents dans les zones côtières.
Torremolinos introduit des frais de collecte des ordures améliorés, passant de 95 à 140 € par an pour les propriétés non-résidentes, tandis que Nerja maintient des taux stables mais exige des paiements trimestriels plutôt qu'annuels, affectant la planification des flux de trésorerie pour les propriétaires étrangers.
Se préparer aux changements futurs avec des conseils d'experts
Les propriétaires immobiliers non-résidents devraient effectuer des revues fiscales complètes avant décembre 2025 afin d'optimiser leur position en vertu des nouvelles réglementations. Les préparatifs clés incluent la mise à jour des évaluations de la valeur cadastrale si les propriétés ont été améliorées, car des évaluations obsolètes pourraient déclencher des réévaluations automatiques avec des ajustements rétroactifs.
Établir sa résidence fiscale espagnole devient plus attrayant selon les nouvelles règles, en particulier pour les propriétaires immobiliers passant plus de 90 jours par an en Espagne. La résidence fiscale élimine l'Impôt sur le Patrimoine sur les propriétés espagnoles et donne accès à des exonérations de plus-values sur la résidence principale d'une valeur de 400 000 € par personne.
La planification fiscale professionnelle nécessite désormais une coordination entre les conseillers fiscaux espagnols et les comptables du pays d'origine afin de maximiser les avantages des conventions de double imposition. Le coût des conseils fiscaux transfrontaliers spécialisés (200 à 400 € par consultation) est de plus en plus justifié par des économies potentielles de 2 000 à 15 000 € par an sur les portefeuilles immobiliers plus importants.
Chez Del Sol Prime Homes, nous travaillons en étroite collaboration avec nos partenaires en droit fiscal pour aider nos clients à gérer efficacement ces changements. Notre conseiller IA Emma peut vous fournir des conseils initiaux sur la façon dont ces réformes pourraient affecter votre situation spécifique, bien que des conseils fiscaux formels nécessitent une consultation avec des professionnels de la fiscalité espagnole qualifiés pour se conformer aux exigences évolutives de l'AEAT.
