Wesentliche Schritte und Kosten der rechtlichen Prüfung
Die professionelle Due Diligence für Immobilien an der Costa del Sol beginnt mit der Beauftragung eines unabhängigen spanischen Immobilienanwalts, dessen Kosten in der Regel 1,5–2,5% des Kaufpreises betragen, inklusive Notar- und Grundbuchgebühren. Ihr Anwalt wird eine umfassende Grundbuchrecherche (Registro de la Propiedad) für 9–15 € pro Zertifikat durchführen, um das Eigentum zu überprüfen, Hypotheken, Pfandrechte oder Pfändungen zu identifizieren und zu bestätigen, dass die Immobilienbeschreibung der Realität entspricht. Gleichzeitig wird er das Katasteramt (Municipal Cadastre) für 3–8 € pro Recherche prüfen, um Steuerwerte und physische Grenzen zu verifizieren.
Eine kritische Bauplanungsprüfung umfasst die Anforderung der Baugeschichte der Immobilie vom örtlichen Ayuntamiento, einschließlich der wesentlichen Licencia de Primera Ocupación (Erstbezugslizenz) und Baugenehmigungen. Dieser Schritt kostet ca. 50–150 € an Gemeindegebühren, verhindert aber potenziell katastrophale Probleme. Ihr Anwalt wird auch ein aktualisiertes IBI-Zertifikat einholen, das die jährlichen Grundsteuerpflichten von 0,4–1,1% des Katasterwerts ausweist, und überprüfen, ob alle Gemeinschaftsgebühren aktuell sind, da unbezahlte Schulden nach spanischem Recht automatisch auf neue Eigentümer übergehen.
Anforderungen an die Finanz- und Schuldenprüfung
Eine gründliche Finanzprüfung deckt alle ausstehenden Verpflichtungen auf, die auf Sie als neuen Eigentümer übergehen könnten. Dazu gehören die Überprüfung der aktuellen IBI-Zahlungen (typischerweise 500–3.000 € jährlich, abhängig vom Immobilienwert), Gemeinschaftsgebühren von 50–200 € monatlich für Wohnungen und Versorgungsabgaben. Ihr Anwalt wird von Strom-, Wasser- und Gasanbietern Bescheinigungen über die Schuldenfreiheit anfordern, deren Beschaffung jeweils 15–25 € kostet.
Bei Immobilien, die Mieteinnahmen generieren, muss die Prüfung die Überprüfung bestehender Mietverträge und hinterlegter Kautionen umfassen. Nach spanischem Recht gehen die Rechte bestehender Mieter auf neue Eigentümer über, was dies für Anlageimmobilien entscheidend macht. Ihr Anwalt wird auch den Steuerstatus der Immobilie überprüfen, um sicherzustellen, dass sie korrekt für IBI-Zwecke registriert ist, und eventuelle ausstehende Bußgelder oder kommunale Abgaben identifizieren, die sich zu Tausenden von Euro an aufgelaufenen Schulden summieren könnten.
Costa del Sol: Spezifische Risiken und Schutzmaßnahmen
Die komplexe Bauplanungsgeschichte der Costa del Sol erfordert eine zusätzliche Prüfung, die über die standardmäßige Due Diligence hinausgeht. Über 300.000 Immobilien in Andalusien weisen irgendeine Form von Bauplanungsunregelmäßigkeit auf, mit potenziellen Abrisskosten von über 50.000 € pro Immobilie. Ihr Anwalt muss überprüfen, ob die Immobilie im PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) erscheint und gültige Baugenehmigungen besitzt, insbesondere für Immobilien, die zwischen 1960 und 2010 gebaut wurden, als die Durchsetzung inkonsistent war.
Küstenimmobilien erfordern zusätzliche Prüfungen bezüglich der Einhaltung des DPMT (Dominio Público Marítimo-Terrestre), um sicherzustellen, dass Gebäude die erforderlichen Abstände zur Küstenlinie einhalten. Verstöße können zu Abrissverfügungen ohne Entschädigung führen. Immobilien in Überschwemmungsgebieten oder Gebieten mit geologischer Instabilität benötigen Umweltgutachten, die 800–1.500 € kosten, aber potenziell Zehntausende an zukünftigen Sanierungskosten einsparen können. Ihr Anwalt sollte auch überprüfen, ob die Immobilie keinen geplanten Infrastrukturprojekten unterliegt, die den Wert oder die Bewohnbarkeit beeinträchtigen könnten.
Nächste Schritte und professionelle Unterstützung
Beginnen Sie die Due Diligence sofort nach der Einigung über die Bedingungen, aber bevor Sie verbindliche Verträge unterzeichnen. Planen Sie 4–6 Wochen für eine umfassende Untersuchung ein, insbesondere bei ländlichen Immobilien oder solchen mit komplexen Vorgeschichten. Ihr Anwalt sollte einen detaillierten schriftlichen Bericht über alle Ergebnisse vorlegen, mit klaren Empfehlungen zum weiteren Vorgehen oder zur Neuverhandlung der Bedingungen basierend auf den Erkenntnissen.
Ziehen Sie für ältere Immobilien unabhängige Bausachverständige (400–800 €) in Betracht und stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt Erfahrung mit den Verfahren Ihrer spezifischen Gemeinde hat, da die Anforderungen zwischen Marbella, Fuengirola, Estepona und kleineren Küstenstädten erheblich variieren. Wenn Sie Unterstützung bei der Bewältigung dieser komplexen Anforderungen benötigen, kann Emma, unser KI-Immobilienberater, Ihnen helfen, qualifizierte Fachleute zu finden und spezifische Verfahren zu erklären, die für Ihr Zielgebiet und Ihren Immobilientyp relevant sind.
