Vi sitter ofta med internationella köpare i Puerto Banús och går igenom samma fråga: vad kostar det egentligen att köpa och äga en bostad här? Skatterna är inte svåra, men de måste förstås i rätt ordning. I den här guiden delar vi vår beprövade checklista, siffror som gäller i Andalusien och verkliga exempel från klienter vi följt i mål.
Varför spelar fastighetsskatter roll 2026 – och för dig som icke-bosatt?
Skatter styr totalkostnaden: priset på kontraktet är bara början. I Andalusien påverkas du främst av ITP/IVA vid köpet och IBI/IRNR under ägandet. Fel antaganden kan spräcka budgeten med 10–13% vid köpet och skapa onödiga årskostnader.
Vi har sett hur rätt upplägg sparar tiotusentals euro över tid. Med tydliga ramar för köp, ägande och exit blir kalkylen trygg. Den här artikeln är skriven för icke-bosatta med köpplaner på €300 000–€5 000 000+ som vill undvika överraskningar.
Vad förändras (eller inte) 2026?
I Andalusien ligger överlåtelseskatten (ITP) fortsatt på 7% och AJD normalt ca 1,2%. Nyproducerat beskattas med 10% moms (IVA). Kontrollera alltid gällande regionala satser innan signering .
För icke-bosatta gäller IRNR med 19% för EU/EES och 24% för övriga. Uppdaterade regler kan påverka avdragsrätt vid uthyrning, så verifiera innan deklaration .
Vilka skatter betalar du vid köp på Costa del Sol?
Köpskatten beror på om bostaden är begagnad eller ny. Därtill kommer notarie, lagfart, jurist och eventuellt bolånekostnader. Nedan är ramarna vi använder i kalkyler för Marbella, Estepona, Mijas, Benalmádena och Fuengirola.
Begagnat (resale): ITP 7% i Andalusien
Vid köp av en befintlig bostad betalar du ITP 7% på kontraktspriset i Andalusien. Det här är en attraktiv, platt sats som förenklar budgeten .
- Exempel: Köppris €850 000 → ITP €59 500.
- ITP betalas i regel inom 30 dagar från undertecknad lagfart (escritura) .
Nyproduktion: 10% IVA + ca 1,2% AJD
För nya bostäder betalar du 10% IVA på köpeskillingen. Dessutom tillkommer stämpelskatt (AJD) i Andalusien, normalt cirka 1,2% på beskattningsunderlaget .
- Exempel: Nyproducerad lägenhet €600 000 → IVA €60 000 + AJD ca €7 200.
- Betalningsplaner för nyproduktion kräver ofta handpenningar och delbetalningar; planera likviditeten i förväg .
Övriga köpkostnader du bör räkna med
Utöver skatten tillkommer transaktionskostnader. De varierar något men här är typiska intervall vi ser på Costa del Sol.
- Notarie och lagfart: ca €1 200–€2 500 beroende på pris och antal sidor .
- Fastighetsregister: ca €500–€1 200 .
- Juridiskt ombud: normalt 1% + IVA, ibland fast pris på enklare köp .
- Värdering (tasación) för bolån: ca €400–€700.
- Bolån: banken betalar normalt AJD på hypoteksakten enligt gällande lag; låntagaren står för värdering och vissa mindre kostnader .
- Teknisk besiktning rekommenderas: €400–€1 500 beroende på storlek .
Sammanlagt hamnar köpkostnaderna ofta på 8–13% av priset för begagnat och 12–13,5% för nyproduktion. Vi går alltid igenom en detaljerad kalkyl innan handpenning .
Årliga skatter och avgifter för icke-bosatta ägare
Efter köpet förändras kostnadsbilden. De flesta underskattar IBI, IRNR och löpande avgifter. Här är vad du kan vänta dig – och när de förfaller.
IBI (kommunal fastighetsskatt)
IBI beräknas på taxeringsvärdet (valor catastral) och sätts av kommunen. På Costa del Sol ser vi ofta €300–€2 000+ per år för lägenheter och högre för villor, beroende på läge och storlek.
- Skattesatsens intervall brukar vara ca 0,4–1,1% av taxeringsvärdet, men kontrollera din kommun: Marbella, Estepona, Mijas m.fl. publicerar årliga satser .
- Förfallomånad varierar per kommun; autogiro minskar risken för förseningar .
IRNR – icke-bosatt inkomstskatt (använder du bostaden privat eller hyr ut?)
Som icke-bosatt beskattas du i Spanien för bostadens nyttjande. Skattesatsen är 19% för EU/EES-bosatta och 24% för övriga.
- Om du inte hyr ut: schablonintäkt beräknas på 1,1% eller 2% av taxeringsvärdet (beroende på senaste uppdatering), beskattad med 19%/24% via Modelo 210, en gång per år .
- Om du hyr ut: EU/EES-bosatta deklarerar nettointäkt efter avdrag (t.ex. ränta, IBI, samfällighet, försäkring, proportionell del), 19% per kvartal. För icke EU/EES gäller ofta 24% på brutto utan avdrag .
- Deadlines: kvartalsvis hyresdeklaration 1–20:e månaden efter kvartalets slut; schablonintäkt normalt senast 31 december året efter .
Förmögenhet och solidaritetsskatt
Andalusien har 100% avdrag (bonificación) på regional förmögenhetsskatt, vilket innebär 0% i praktiken. Men den statliga solidaritetsskatten (IGF) kan gälla från €3 miljoner i nettoförmögenhet på spanska tillgångar, med progressiva nivåer .
- Vi analyserar ofta om IGF träffar andelen spanska tillgångar och hur belåning påverkar nettobasen.
- Reglerna ses över politiskt; verifiera status inför 2026 års deklaration.
Så planerar du skatteeffektivt och lagenligt: steg-för-steg
Laglig, proaktiv planering sparar pengar och tid. Nedan är vår arbetsgång för icke-bosatta köpare som vill ha full kontroll från dag ett.
7 steg till trygg skatte- och ägarstruktur
Vi börjar enkelt och bygger sedan vidare vid behov. Följ ordningen och dokumentera allt.
- 1) Ansök om NIE och öppna spanskt konto för skatter och autogiro .
- 2) Skattebudget före handpenning: räkna ITP/IVA, AJD, notarie, register, jurist, bolån.
- 3) Kontrollera taxeringsvärde och kommunal kalender (IBI, avfall/”basura”).
- 4) Välj uthyrningsstrategi innan tillträde och säkra licens där det krävs .
- 5) Styrk underlag för avdrag: ränta, IBI, försäkring, samfällighet, underhåll.
- 6) Upprätta kalender för Modelo 210 (kvartal/årligen) och behörig representant.
- 7) Gör en exit-skiss: kapitalvinst, plusvalía och återföring av avskrivningar ex ante .
Privat ägande eller via bolag?
Vi får ofta frågan om köp via företag. Rätt svar beror på prisnivå, uthyrning, finansiering och hemlandets regler. Nedan är en förenklad ram att diskutera med skatterådgivare i båda länder.
- Privat: enklare administration, lägre startkostnader, kapitalvinstbeskattning vid försäljning enligt personskatteregler. Ofta bäst upp till €2–3M när bostaden används privat.
- Spanskt bolag (SL): kan vara motiverat vid omfattande uthyrning eller utveckling. Högre administration och löpande kostnader. Bolagsbeskattning och icke-obvious effekter vid utdelning .
- Utländskt bolag: kräver noggrann analys av fast driftställe, exit och CFC-regler. Vi rekommenderar alltid dubbel rådgivning (hemma + Spanien) för compliant tax planning .
Viktiga överväganden och vanliga fallgropar
Efter hundratals köp ser vi återkommande misstag. Här är de vanligaste – och hur du undviker dem med enkel disciplin.
Dubbelskatt och hemvist
Gränsdragningen mellan bosatt/icke-bosatt är avgörande. 183-dagarsregeln, ekonomiskt intresse och familjecentrum spelar roll. Dubbla skatteavtal minskar risken för dubbelbeskattning, men kräver korrekt dokumentation .
- Tips: koordinera deklarationsår mellan länder och spara alla betalningskvitton.
- Om du närmar dig 183 dagar, gör en hemvistbedömning i god tid.
Planera för exit redan vid köp
När du säljer kommer kapitalvinstskatt och kommunal plusvalía. I dag används metoder som utgår från verklig värdestegring efter domstolsprövning 2021 .
- Ej bosatta får ofta 3% innehållet vid försäljning (retención) mot slutlig vinstdeklaration .
- Håll kvitton på större renoveringar – de kan höja omkostnadsbeloppet.
Marknadsinsikter och kostnadsbild 2026
Under Q1–Q2 2026 ser vi stabil transaktionsaktivitet i Marbella–Estepona, där nyproduktion fortsatt dominerar i premiumsegmentet. ITP på 7% fortsätter göra resales konkurrenskraftiga, särskilt i etablerade områden med lägre IBI.
Vår erfarenhet i år: fler köpare budgeterar noggrannare för IRNR vid uthyrning och tar höjd för statlig solidaritetsskatt över €3M. Banker är selektiva men finansierar icke-bosatta upp till 60–70% belåningsgrad med god dokumentation .
Två exempel på verklig totalkostnad
Exempel 1 (resale): Lägenhet €600 000 i Estepona. ITP €42 000; övriga kostnader ca €7 000. Årligen: IBI €700–€1 100, IRNR schablon ofta €400–€900 beroende på taxeringsvärde.
Exempel 2 (ny): Villa €1,5M i Marbella. IVA €150 000 + AJD ca €18 000; övrigt ca €10 000. Årligen: IBI €2 500–€5 000. IGF bedöms om total spansk nettoförmögenhet > €3M .
Expert-tips från fältet
Vi har hjälpt 500+ familjer i mål. Här är de råd vi upprepar mest – enkla, men värdefulla i praktiken.
- Sätt upp autogiro för IBI och avfall direkt vid tillträde.
- Skapa en ”Modelo 210-kalender” (hyra: kvartalsvis; privat bruk: årligen).
- Begär ”certificado de deuda cero” från samfälligheten före tillträde.
- Förhandla tydligt om möbler; i nyproduktion kan IVA gälla separat.
- Vid uthyrning: fotografera skick vid inflytt för att styrka avdragsgillt underhåll.
- Valutasäkring kan spara mer än du tror vid större delbetalningar .
- Samla alla originalkvitton digitalt – förenklar avyttring och revision.
Avslutning: Planera smart – njut mer
Skatter ska inte ta glädjen ur ditt köp. Med rätt struktur från dag ett blir totalkostnaden förutsägbar och ägandet enkelt. Vi och våra partners har 35+ års samlad erfarenhet på Costa del Sol – använd den.
Vill du ha en personlig skattekalkyl med ITP/IVA, IBI, IRNR och exit-scenarier för 2026? Hör av dig så tar vi fram siffror för din bostad och situation, inklusive ägarstruktur och uthyrningsplan .
