Cadre actuel de l'impôt sur les donations et changements potentiels en 2026
En 2025, l'Andalousie maintient l'un des régimes d'impôt sur les donations les plus généreux d'Espagne, offrant jusqu'à 99 % d'exonération pour les transferts entre membres de la famille directe (parents aux enfants, grands-parents aux petits-enfants). Cet avantage régional s'applique lorsque le donateur et le bénéficiaire sont tous deux résidents fiscaux en Andalousie. Cependant, plusieurs pressions réglementaires pourraient remodeler ce paysage d'ici 2026.
L'examen en cours par la Commission européenne des variations fiscales régionales au sein des États membres crée une incertitude. Alors que la Cour constitutionnelle espagnole a historiquement défendu l'autonomie fiscale régionale, les enquêtes de l'UE sur les aides d'État concernant les traitements fiscaux régionaux préférentiels se sont intensifiées. Les orientations de la Commission pour 2024 sur les mesures fiscales régionales suggèrent un examen plus strict des avantages susceptibles de fausser la concurrence entre les régions.
De plus, le gouvernement national espagnol est soumis à des pressions pour harmoniser les différences régionales afin d'atteindre les objectifs de déficit de l'UE. Le système actuel permet des variations importantes — Madrid offre des exonérations similaires tandis que d'autres régions comme la Catalogne maintiennent des taux effectifs plus élevés, autour de 15-20 %, pour les donations substantielles.
Implications transfrontalières pour les propriétaires immobiliers internationaux
Les propriétaires non-résidents sont confrontés à des scénarios plus complexes. Selon la loi actuelle, les donations de biens immobiliers espagnols par des non-résidents entraînent une retenue de 19 % au titre de l'impôt sur les plus-values chez le notaire (réglementations de l'AEAT), plus une éventuelle obligation fiscale sur les donations pour les bénéficiaires. Les obligations fiscales du pays d'origine du donateur ajoutent une autre couche — les résidents britanniques, par exemple, peuvent être confrontés à des implications en matière de droits de succession sur les donations entre vifs dépassant 325 000 £.
L'extension de la norme commune de déclaration (NCD) de l'OCDE, prévue pour 2026, exigera une divulgation accrue des structures de propriété effective. Les autorités fiscales espagnoles mettent en œuvre de nouveaux systèmes pour recouper la propriété immobilière avec les déclarations fiscales internationales. Cela signifie que les stratégies de donation utilisant des structures offshore ou des fiducies feront l'objet d'un examen accru et d'une éventuelle requalification.
En outre, la mise en œuvre par l'Espagne de la Directive de l'UE contre l'évasion fiscale (ATAD) continue d'évoluer. La phase de 2026 comprend des règles plus strictes concernant les sociétés étrangères contrôlées (CFC) qui pourraient affecter la taxation des donations via des entités étrangères, éliminant potentiellement les avantages de planification actuels.
Changements dans l'évaluation et l'estimation des propriétés
Les calculs actuels de l'impôt sur les donations utilisent des valeurs cadastrales, généralement inférieures de 50 à 70 % aux prix du marché dans les zones côtières comme la Costa del Sol. Cependant, le programme de modernisation cadastrale en cours en Espagne vise à aligner ces valeurs plus étroitement sur la réalité du marché d'ici 2026-2027. À Marbella, les valeurs cadastrales moyennes sont de 2 200 €/m² tandis que les valeurs marchandes atteignent 4 500-6 000 €/m² pour les propriétés de luxe.
La Junta de Andalucía pilote de nouvelles méthodologies d'évaluation qui intègrent les données de ventes récentes et les primes de localisation. Les premières indications suggèrent que les valeurs cadastrales pourraient augmenter de 40 à 60 % dans les principales municipalités côtières comme Fuengirola et Estepona. Cela impacte directement les calculs de l'impôt sur les donations même si les taux d'exonération restent inchangés.
De plus, l'autorité fiscale espagnole (AEAT) a signalé son intention de contester les sous-évaluations de manière plus agressive. Actuellement, elle peut substituer les valeurs déclarées par des valeurs de référence, mais de nouveaux outils d'évaluation basés sur l'IA, opérationnels en 2026, permettront des examens plus systématiques des transferts de propriété.
Recommandations stratégiques pour la planification 2025-2026
Compte tenu de ces incertitudes, les propriétaires devraient envisager d'accélérer leurs stratégies de donation tant que les taux avantageux actuels sont garantis. La combinaison de taux d'exonération élevés et des évaluations cadastrales actuelles crée une fenêtre d'opportunité étroite.
Pour les non-résidents, établir une résidence fiscale espagnole avant de faire une donation peut débloquer des économies significatives. Les résidents espagnols bénéficient de l'exonération de 99 %, tandis que les non-résidents sont soumis aux taux standards. Cependant, cela nécessite une résidence réelle — passer plus de 183 jours par an en Espagne ou y avoir des intérêts économiques vitaux.
La documentation devient cruciale à mesure que les exigences de déclaration s'intensifient. Toutes les donations transfrontalières dépassant 50 000 € nécessitent une déclaration via le Formulaire 720, avec des pénalités d'un minimum de 5 000 € pour dépôt tardif. Une structuration professionnelle via des sociétés holding espagnoles légitimes peut préserver les avantages tout en assurant la conformité avec les règles de transparence internationales en évolution.
Si vous envisagez des stratégies de donation de biens immobiliers avant d'éventuels changements réglementaires, Emma, notre conseillère immobilière IA, peut vous mettre en contact avec nos spécialistes fiscaux qui surveillent quotidiennement ces réglementations en évolution. Une planification précoce, tant que les exonérations actuelles sont en place, pourrait vous faire économiser des sommes substantielles par rapport à une attente jusqu'à l'entrée en vigueur des nouvelles règles.
