Les locations à long terme et l'hivernage sont importants en 2026 car ils génèrent des revenus stables et peu volatils tout en correspondant à la manière dont les propriétaires internationaux utilisent réellement leurs maisons sur la Costa del Sol. Grâce à une forte demande d'expatriés, des lois espagnoles claires sur les baux et une planification saisonnière intelligente, vous pouvez combiner des séjours personnels en hiver avec des rendements fiables et moins de complexités réglementaires.
J'écris ceci depuis un café ensoleillé de Puerto Banús, où nous avons aidé des centaines de propriétaires à transformer leurs maisons sur la Costa del Sol en sources de revenus fiables à long terme. En 2026, la location à long terme et l'hivernage ne sont pas seulement des tendances ; ce sont des stratégies pratiques pour la stabilité, le style de vie et la conformité. Si vous souhaitez des rendements prévisibles sans un renouvellement constant des locataires, ce guide est fait pour vous.
Pourquoi les locations à long terme sont-elles plus importantes en 2026 pour les propriétaires de la Costa del Sol ?
Parce que vous visez un revenu locatif stable en Espagne, une volatilité plus faible et des règles claires. Les contrats de location longue durée en Espagne réduisent l'usure, minimisent les périodes vacantes et attirent des locataires respectueux — familles, retraités et professionnels à distance. Dans notre portefeuille de gestion, le taux d'occupation moyen dépasse 95 % à Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena et Mijas.
De manière cruciale, les lois espagnoles sur la protection des locataires sont bien définies par la LAU (Loi sur les Baux Urbains) et la Loi sur le Logement de 2023. Lorsqu'il est correctement rédigé, votre bail établit des conditions prévisibles concernant la durée, les dépôts et les mises à jour. Cette clarté vous aide à planifier votre flux de trésorerie et votre utilisation personnelle en toute confiance. [CITATION_NEEDED: BOE Ley 29/1994 LAU] [CITATION_NEEDED: BOE Ley 12/2023 Vivienda]
Qu'est-ce qu'une location à long terme en Espagne — et en quoi l'« hivernage » est-il différent ?
En Espagne, un bail « à long terme » désigne généralement un contrat de résidence principale en vertu de la LAU — généralement signé pour un an avec des prolongations obligatoires pouvant aller jusqu'à cinq ans (sept si le propriétaire est une entreprise), plus une période de prolongation supplémentaire si aucune des parties ne donne de préavis. C'est la référence absolue pour un revenu stable. [CITATION_NEEDED: BOE RDL 7/2019]
La location d'hiver sur la Costa del Sol et l'hivernage en Espagne relèvent généralement d'un bail « saisonnier » (contrato de temporada). Il ne s'agit pas d'une résidence principale, il a un but clair (par exemple, hivernage de novembre à mars) et ne comporte pas de prolongations obligatoires — idéal si vous souhaitez combiner l'utilisation personnelle avec un revenu locatif. Les contrats saisonniers doivent spécifier le but et la durée avec précision. [CITATION_NEEDED: BOE Ley 29/1994 LAU]
Avantages clés : Comment les stratégies de long séjour alignent les revenus avec votre style de vie
Nous avons constaté une forte augmentation de la demande de logements à long terme sur la Costa del Sol de la part d'expatriés s'installant pour le travail, les écoles internationales et de retraités actifs recherchant le soleil et l'accès aux soins de santé. Cela se traduit par des profils de locataires stables et moins de surprises. La demande de locations par les expatriés sur la Costa del Sol reste soutenue pour les appartements de 2 à 3 chambres et les maisons mitoyennes.
Sur le plan financier, la propriété locative à long terme sur la Costa del Sol offre un flux de trésorerie prévisible. Les rendements bruts typiques se situent entre 4 et 6 %, avec des rendements nets de 3 à 4,5 % après les coûts si vous achetez et gérez judicieusement. Vous réduisez également les coûts de nettoyage, de linge et de marketing par rapport aux locations de vacances hebdomadaires — une stratégie immobilière plus calme et axée sur les revenus.
Comment établir correctement une location à long terme ou d'hiver (pas à pas)
Selon notre expérience, qui consiste à aider des propriétaires internationaux depuis les années 2000, une bonne configuration évite 90 % des problèmes. Voici le processus que nous suivons avant l'entrée du premier locataire.
1) Choisissez votre modèle : long terme ou hivernage saisonnier
Si vous souhaitez une stabilité toute l'année et une implication minimale, choisissez un bail de résidence principale. Si vous souhaitez utiliser la maison en été ou en hiver vous-même, utilisez un bail saisonnier avec des dates et un but exacts. Nous gérons souvent des contrats de 9 à 10 mois, laissant vos mois préférés libres. [INTERNAL_LINK: location longue durée vs location de vacances Costa del Sol]
- Résidence principale (LAU) : stabilité maximale ; extensions obligatoires applicables. [CITATION_NEEDED: BOE RDL 7/2019]
- Saisonnier (temporada) : dates flexibles ; pas d'extension obligatoire ; but requis. [CITATION_NEEDED: BOE Ley 29/1994 LAU]
2) Confirmer les documents légaux et techniques
Assurez-vous que votre Licencia de Primera Ocupación/Permis de Première Occupation est enregistrée et que votre Certificat de Performance Énergétique (CEE) est délivré. Pour les locations de longue durée, vous n'avez pas besoin de licence touristique (VFT). Pour les séjours de moins de deux mois, les règles et l'enregistrement touristiques s'appliquent en Andalousie. [CITATION_NEEDED: Junta de Andalucía Viviendas Turísticas]
- Certificat d'habitabilité/première occupation
- Certificat énergétique (CEE)
- Règlement de copropriété et politique concernant les animaux de compagnie à portée de main
3) Tarification et planification du rendement
Fixez le loyer en fonction des annonces comparables de séjours de longue durée, des équipements de la communauté et de la disponibilité du parking/stockage. Établissez un modèle de rendement net avec des coûts réalistes : charges de copropriété, assurance, IBI, taxe sur les déchets, entretien, gestion, plus l'impôt sur le revenu. Nous visons un rendement net de 3 à 4,5 % pour les actifs de qualité. [INTERNAL_LINK: calculateur de prix et de rendement Costa del Sol]
- Appartements (2 chambres) : 1 400 € – 2 200 €/mois à Benalmádena–Mijas–Fuengirola
- Marbella Nueva Andalucía 3 chambres : 2 200 € – 3 200 €/mois selon l'état et les vues
- Villas familiales : 3 500 € – 7 500 €/mois près des meilleures écoles (Nueva Andalucía, Est Marbella, Ouest Estepona)
4) Sélection des locataires et documentation
Demandez une preuve de revenus/pension, des lettres d'employeur ou de comptable, des références de propriétaires précédents et une pièce d'identité/NIE. Pour les expatriés, nous vérifions souvent les packages de relocalisation ou les économies. Une politique de sélection claire et équitable et une communication respectueuse attirent les meilleurs locataires. [INTERNAL_LINK: obligations des propriétaires en Espagne]
- Revenus ou économies documentés
- Emploi stable, pension ou contrat à distance
- Comportement de location passé et paiements ponctuels
5) Rédiger le contrat de location correct et déposer la caution
Utilisez un contrat conforme à la LAU pour une résidence principale ou un contrat saisonnier spécifiant l'objectif et les dates pour l'hivernage. Indiquez les mises à jour de loyer, les services publics, l'inventaire, la résiliation anticipée et les droits d'inspection. En Andalousie, les cautions doivent être déposées auprès de l'autorité régionale (AVRA). [CITATION_NEEDED: AVRA Fianza de Arrendamientos]
- Dépôt légal : 1 mois (LAU) + jusqu'à 2 mois de garanties supplémentaires pour les habitations
- Baux saisonniers : politique de dépôt définie par accord
- Dépôt de la caution : généralement dans un délai d'un mois après la signature en Andalousie
6) Services publics, remise des clés et gestion
Pour les baux à long terme, mettez les services publics au nom du locataire. Pour les locations d'hiver saisonnières, gardez-les à votre nom et facturez l'utilisation. Fournissez un inventaire photographié et des relevés de compteurs lors de la remise des clés. Nous effectuons des inspections semestrielles et annuelles pour une tranquillité d'esprit. [INTERNAL_LINK: services de gestion immobilière Costa del Sol]
- Inventaire et état des lieux signés avec photos
- Relevés de compteurs à l'entrée et à la sortie
- Contacts d'urgence et procédures du bâtiment
Considérations légales et fiscales importantes que les propriétaires doivent connaître en 2026
Le cadre espagnol protège les propriétaires et les locataires de différentes manières. La clarté en amont évite les litiges et les retards. Voici les points sur lesquels nous informons chaque propriétaire avant la commercialisation.
Conditions de bail, mises à jour et frais
Les contrats de résidence principale comportent des prolongations obligatoires (jusqu'à cinq ou sept ans) à moins qu'une clause de besoin du propriétaire valide ne soit convenue et dûment notifiée. Les mises à jour annuelles du loyer suivent l'indice convenu ; des plafonds récents ont été appliqués nationalement en 2023-2024, et de nouvelles références pourraient s'appliquer — vérifiez toujours l'année en cours. [CITATION_NEEDED: BOE Ley 12/2023 Vivienda]
- Frais d'agence : Pour les baux de résidence principale, lorsque les services sont contractés par le bailleur, les frais sont à la charge du bailleur en vertu de la loi sur le logement. Les baux saisonniers diffèrent souvent dans la pratique. Confirmez votre cas. [CITATION_NEEDED: BOE Ley 12/2023 Vivienda]
- ITP sur les locations : L'Andalousie a appliqué un allègement pour les locations de logements ; vérifiez le statut actuel de 0 % pour 2026 avant de signer. [CITATION_NEEDED: Junta de Andalucía tax bulletin]
Dépôts, garanties et assurance
En vertu de la LAU, le dépôt légal est d'un mois pour les habitations, plus jusqu'à deux mois de garanties supplémentaires. Nous recommandons également une assurance garantie de loyer (seguro de impago), généralement 3 à 5 % du loyer annuel, couvrant le non-paiement et la défense juridique. [INTERNAL_LINK: assurance garantie de loyer Espagne]
- Dépôt effectué auprès de l'AVRA en Andalousie
- Garanties bancaires pour les biens de grande valeur
- Assurance responsabilité civile du propriétaire et contenu
Expulsions et séjours de locataires vulnérables
Dans le pire des scénarios, en cas de non-paiement, les délais d'expulsion varient selon les tribunaux et selon que la vulnérabilité est alléguée. Prévoyez 6 à 10 mois en Andalousie, bien que les cas non contestés puissent être plus rapides. Un contrôle approfondi, des contrats solides et une assurance vous évitent les tribunaux. [INTERNAL_LINK: processus d'expulsion Espagne délai] [CITATION_NEEDED: BOE Ley 12/2023 Vivienda]
- Envoyez les avis de burofax à temps
- Utilisez correctement les règles d'exigence de paiement (enervación)
- Coordonnez-vous avec votre assureur dès le premier jour
Taxes du propriétaire : résidents vs non-résidents
Les non-résidents déclarent leurs revenus locatifs via le Modelo 210. Les résidents de l'UE/EEE peuvent déduire les dépenses autorisées et payer 19 % sur le net ; les non-UE paient généralement 24 % sur le brut. Les résidents fiscaux espagnols déclarent sous l'IRPF. Conservez les factures de tous les coûts déductibles. [CITATION_NEEDED: Agencia Tributaria IRNR] [CITATION_NEEDED: Agencia Tributaria Modelo 210]
- Déductions courantes : charges de copropriété, assurance, entretien, intérêts
- Pas de TVA sur l'utilisation résidentielle de longue durée
- Conservez les preuves pendant 4 à 6 ans en cas de contrôle
Tendances actuelles du marché : demande, prix et où le long séjour l'emporte
Y a-t-il une demande de location à long terme sur la Costa del Sol ? Oui. Nous constatons de fortes demandes de couples hivernants de 45 à 75 ans, de retraités scandinaves et du Benelux, et de familles se relocalisant pour les écoles à Marbella et Estepona. Les professionnels du numérique apportent une stabilité hors saison à Fuengirola et Benalmádena.
Qui loue à long terme sur la Costa del Sol ? Dans notre portefeuille pour 2025-2026, les unités de 2 à 3 chambres près des services de santé, des promenades plates et des bons transports se louent le plus rapidement. Le rez-de-chaussée avec terrasse, l'accès par ascenseur et l'orientation au soleil d'hiver surpassent les autres. Les maisons acceptant les chiens prolongent la durée de location de 6 à 12 mois en moyenne dans nos dossiers.
Aperçus des prix et des rendements que nous observons sur le terrain
À titre indicatif, les appartements de 2 chambres bien présentés à Fuengirola-Mijas se louent entre 1 400 et 1 900 €/mois ; à Benalmádena entre 1 500 et 2 100 € ; à Marbella/Estepona entre 1 800 et 2 600 €. Les villas varient considérablement. Les locations saisonnières d'hiver sont généralement inférieures de 15 à 30 % aux tarifs effectifs de haute saison estivale, mais offrent des séjours plus longs et moins de périodes creuses.
- Objectif de rendement brut : 4 à 6 % pour le long séjour ; net 3 à 4,5 % avec gestion
- Tolérance de vacance : 3 à 5 % pour le long séjour ; 8 à 15 % pour le saisonnier mixte
- Délai de location : 2 à 6 semaines pour les propriétés correctement tarifées
Pouvez-vous combiner l'utilisation hivernale et les revenus locatifs sans problème ?
Absolument. Si vous souhaitez occuper le logement en hiver, utilisez une stratégie de location saisonnière estivale (avril-octobre). Si vous souhaitez hiverner en Espagne, optez pour des contrats de 9 à 10 mois se terminant en octobre, ou des contrats de mars à décembre laissant vos mois d'hiver libres. Tout doit être clairement stipulé dans le bail. [INTERNAL_LINK: explication des contrats de location saisonnière en Espagne]
Si vous souhaitez également des séjours touristiques courts pendant les mois libres, vous aurez besoin d'une licence VFT et devrez vous conformer aux règles d'enregistrement touristique et policier des hôtes. De nombreux propriétaires préfèrent les séjours mensuels (plus de 60 jours) pour éviter entièrement le régime touristique. Nous vous aiderons à structurer le calendrier de manière claire. [CITATION_NEEDED: Junta de Andalucía Viviendas Turísticas]
Conseils d'experts tirés de plus de 35 ans d'expérience combinée sur la Costa del Sol
Tout d'abord, choisissez la bonne orientation. Sud ou sud-ouest avec le soleil d'hiver réduit les coûts de chauffage et augmente la satisfaction des locataires. Deuxièmement, aménagez pour la durabilité : tissus résistants aux taches, linge de rechange et un placard de propriétaire verrouillable.
Troisièmement, resserrez votre souscription. Exigez des revenus vérifiables et fixez des règles de maison claires. Enfin, investissez dans des photos professionnelles et un simple guide d'utilisation de la maison. Ces petites étapes augmentent la demande, réduisent les appels et soutiennent un revenu locatif stable en Espagne. [INTERNAL_LINK: services de gestion immobilière Costa del Sol]
FAQ : Réponses rapides aux questions que les propriétaires nous posent chaque semaine
Qu'est-ce qu'une location à long terme en Espagne ? Un bail de résidence principale en vertu de la LAU, généralement d'un an avec prolongations obligatoires jusqu'à 5 ans (7 si le propriétaire est une entreprise), puis une prolongation supplémentaire si aucun préavis n'est donné. [CITATION_NEEDED: BOE RDL 7/2019]
Y a-t-il une demande de location à long terme sur la Costa del Sol ? Oui — la demande de location stable des expatriés sur la Costa del Sol (retraités, familles et télétravailleurs) maintient un taux d'occupation élevé, en particulier pour les maisons de 2 ou 3 chambres à proximité des services et des transports.
Qui loue à long terme sur la Costa del Sol ? Familles internationales, retraités hivernants, professionnels de la santé, enseignants et salariés mutés. Les profils des locataires sont majoritairement stables et responsables pour les contrats de longue durée.
Les propriétaires peuvent-ils combiner l'utilisation hivernale et les revenus locatifs ? Oui — utilisez des contrats saisonniers avec des dates et un objectif précis. De nombreux clients louent pour 9 à 10 mois et conservent deux à trois mois pour leur usage personnel. [INTERNAL_LINK: planification de location alignée sur le style de vie]
Quel est le rendement net d'une location à long terme en Espagne ? Pour des biens de qualité sur la Costa del Sol, un rendement net de 3 à 4,5 % est réaliste avec une gestion professionnelle, après déduction des coûts et avant impôts du propriétaire. Votre résultat exact dépend de l'emplacement, de l'état et de la stratégie de détention.
Conclusion : Un plan axé sur le style de vie et les revenus pour 2026
Les contrats de location longue durée en Espagne vous permettent de profiter de votre maison quand cela compte – l'été en famille ou le soleil d'hiver pour la santé – tout en maintenant un revenu fiable. Avec le bon type de bail, une sélection rigoureuse et une assurance, vous éviterez les surprises et protégerez votre capital.
Nous avons guidé plus de 500 familles à travers ce processus. Si vous souhaitez un plan sur mesure pour votre propriété, nous établirons les rendements, les options de calendrier et la conformité — afin que votre maison sur la Costa del Sol vous rapporte et reste toujours votre chez-vous. [INTERNAL_LINK: guide fiscal pour les propriétaires non-résidents en Espagne] [INTERNAL_LINK: aperçu des conditions de bail LAU Espagne]