En 2026, les acheteurs non-résidents sur la Costa del Sol paient généralement 7 % d'ITP sur les reventes en Andalousie, ou 10 % de TVA plus environ 1,2 % d'AJD sur les nouvelles constructions, en plus des frais de notaire, d'enregistrement et juridiques. Annuellement, attendez-vous à l'IBI, à la taxe sur les ordures ménagères, à l'impôt sur le revenu des non-résidents (sur les loyers ou imputé), et éventuellement à l'impôt sur la fortune/solidarité.
Nous avons aidé des centaines de familles internationales à acheter sur la Costa del Sol, et la plus grande surprise est rarement le prix d'achat — ce sont les taxes avant, pendant et après l'acquisition. Comprendre à la fois les taxes d'acquisition et les obligations de propriété annuelles permet de maintenir votre budget réaliste, votre planification conforme et vos rendements à long terme sur la bonne voie.
Pourquoi les taxes sont-elles importantes lors de l'achat d'une propriété sur la Costa del Sol en 2026 ?
Les taxes déterminent votre coût total de possession dès le premier jour. Elles influencent votre budget, votre capacité d'emprunt (hypothèque), vos rendements locatifs et votre produit net lorsque vous vendez. Nous voyons des acheteurs tomber amoureux d'un appartement de 750 000 € à Marbella, mais ce sont les 8 à 13 % supplémentaires pour les taxes et frais qui déterminent si les chiffres sont réellement viables.
La vision du coût total de possession
Allez au-delà du prix d'achat et considérez votre horizon de 5 à 10 ans : taxe d'acquisition, IBI annuel et frais de copropriété, impôt sur le revenu des non-résidents, assurance et éventuelles taxes de sortie. Lorsque vous modélisez les flux de trésorerie de cette manière, vous évitez les mauvaises surprises et négociez avec confiance. C'est ainsi que nous avons aidé des familles à concilier style de vie et objectifs d'investissement.
Implications transfrontalières à ne pas négliger
En tant que non-résident, les impôts espagnols interagissent avec les règles de votre pays d'origine. Les revenus locatifs peuvent être imposables dans les deux juridictions avec des crédits. Posséder via une société peut déclencher des règles espagnoles spécifiques. Une planification précoce et conforme est essentielle, en particulier pour les retraités et les entrepreneurs ayant des actifs dans plusieurs pays. [INTERNAL_LINK: planification fiscale transfrontalière pour l'immobilier en Espagne]
Quelles taxes payez-vous lors de l'achat d'une propriété en Espagne ?
Sur la Costa del Sol (Andalousie), les taxes d'achat dépendent du fait que vous achetiez une revente ou une propriété neuve. Les reventes utilisent la taxe de transfert (ITP). Les nouvelles constructions utilisent la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD). Les frais de notaire et d'enregistrement s'appliquent à toutes les transactions.
Achats de reventes en Andalousie : ITP 7 % plus frais
Pour les propriétés de seconde main, l'Andalousie applique un ITP forfaitaire de 7 % sur le montant le plus élevé entre le prix d'achat et la valeur de référence de l'administration fiscale. Ajoutez les frais de notaire, d'enregistrement et de gestor d'environ 0,8 à 1,5 %, selon le prix et la complexité du document. Point clé : l'ITP est dû dans les 30 jours suivant la finalisation de l'achat. [CITATION_NEEDED: Agence fiscale de la Junta de Andalucía 2026] [CITATION_NEEDED: Guide des honoraires du Conseil Général du Notariat]
Nouvelles constructions : 10 % TVA + ~1,2 % AJD + frais
Pour les maisons neuves, les acheteurs paient 10 % de TVA sur le prix d'achat plus l'AJD (Actes Juridiques Documentés) généralement environ 1,2 % en Andalousie, puis les frais de notaire/enregistrement (environ 0,8-1,2 %). L'AJD est calculée sur le prix déclaré dans l'acte. Note : si vous contractez une hypothèque, le prêteur paie l'AJD sur l'acte hypothécaire depuis fin 2018. [CITATION_NEEDED: Règles TVA/AJD de l'Agencia Tributaria] [CITATION_NEEDED: Taux AJD de la Junta de Andalucía 2026] [CITATION_NEEDED: BOE Décret-loi Royal 17/2018]
Quel est le montant des frais d'acquisition sur la Costa del Sol ?
En règle générale en 2026, prévoyez 8 à 9 % pour les reventes et 12 à 13,5 % pour les nouvelles constructions, avant l'ameublement, la due diligence ou les frais bancaires. Pour les montants plus importants (plus de 2 millions d'euros), le pourcentage pour le notaire/registre diminue légèrement, mais prévoyez une marge pour les évaluations bancaires et les traductions.
Deux exemples concrets sur lesquels vous pouvez compter
Revente à Mijas à 500 000 € : ITP 35 000 € (7 %) ; notaire/registre/gestor ~5 000 - 6 000 €. Total estimé : 540 000 - 541 000 € (8-8,2 %). Nouvelle construction à Estepona à 500 000 € : TVA 50 000 € (10 %) ; AJD ~6 000 € (1,2 %) ; notaire/registre ~4 000 - 5 000 €. Total estimé : 560 000 - 561 000 € (12-12,2 %). [CITATION_NEEDED: Junta de Andalucía ITP/AJD 2026] [CITATION_NEEDED: Guide des honoraires du Colegio de Registradores]
Hypothèques : qui paie quoi en 2026 ?
Depuis 2018, les banques paient l'AJD sur les actes hypothécaires. Les acheteurs paient toujours l'évaluation, les copies notariées, les notes d'enregistrement et les frais d'arrangement convenus avec le prêteur. Demandez toujours une FEIN/ESIS pour comparer les offres de manière transparente et confirmer la répartition des frais. Nous aidons les clients à auditer ces postes avant de signer. [CITATION_NEEDED: BOE Loi 5/2019 crédit immobilier] [INTERNAL_LINK: options d'hypothèque pour les non-résidents en Espagne]
Quels sont les impôts annuels pour les propriétaires non-résidents ?
Une fois propriétaire, vos coûts annuels sont prévisibles si vous planifiez à l'avance : taxe foncière locale (IBI), taxe sur les ordures ménagères (Basura), impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur les revenus locatifs ou imputés, et — au-dessus de certains seuils — impôt sur la fortune ou impôt de solidarité.
IBI et taxe sur les ordures : locales mais prévisibles
L'IBI est une taxe municipale basée sur la valeur cadastrale, généralement de 500 à 3 000 € et plus par an pour les appartements, davantage pour les villas avec terrain. La taxe sur les ordures ménagères varie d'environ 150 à 300 € par an. Chaque Ayuntamiento fixe les tarifs et les échéances. Mettez en place des prélèvements automatiques pour éviter les suppléments. [CITATION_NEEDED: Décret Législatif Royal 2/2004 finances locales (IBI)]
Impôt sur le revenu des non-résidents : location ou imputation
Si vous louez, l'impôt s'applique sur le revenu net à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE (dépenses déductibles) et à 24 % sur le brut pour les non-UE. Si vous ne louez pas, l'Espagne impute un revenu à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposable à 19 %/24 %. Déclarez annuellement. [CITATION_NEEDED: Guide IRNR de l'Agencia Tributaria]
Impôt sur la fortune et impôt de solidarité : qui est concerné ?
L'Andalousie offre une exemption totale de l'impôt sur la fortune, mais la "Taxe de solidarité sur les grandes fortunes" de l'État espagnol s'applique actuellement aux patrimoines nets supérieurs à 3 millions d'euros, avec des barèmes et des crédits nationaux. Les non-résidents ne paient que sur les biens espagnols. Surveillez les mises à jour pour 2026. [CITATION_NEEDED: BOE Loi 38/2022 impôt de solidarité] [INTERNAL_LINK: impôt sur la fortune et impôt de solidarité en Espagne expliqué]
Est-il préférable d'acheter en privé ou via une société en Espagne ?
Il n'y a pas de solution universelle. Pour la plupart des acheteurs de résidences secondaires, la propriété directe est plus simple et plus efficace. Les sociétés peuvent être utiles pour les portefeuilles de grande valeur, fortement axés sur la location ou la planification successorale, mais elles ajoutent des contraintes de conformité, de comptabilité et d'éventuelles taxes spéciales dans des cas spécifiques.
SL espagnole vs. holding étrangère : compromis pratiques
Une SL espagnole paie l'impôt sur les sociétés sur les bénéfices ; les ventes peuvent déclencher des plus-values d'entreprise et des impôts au niveau des actionnaires. Certaines entités non-résidentes liées à des juridictions paradisiaques sont soumises à une taxe annuelle spéciale de 3 % sur la valeur cadastrale. L'analyse de la substance et des traités est essentielle. [CITATION_NEEDED: Taxe spéciale de l'Agencia Tributaria sur l'immobilier des entités non-résidentes] [INTERNAL_LINK: posséder via une société SL espagnole]
Planification de sortie : vente d'actifs ou de parts, plusvalía municipal
Les particuliers vendant des biens immobiliers espagnols sont soumis à un impôt sur les plus-values de 19 % s'ils sont non-résidents de l'UE/EEE, avec une retenue obligatoire de 3 % par l'acheteur, créditée sur votre dette finale. La plusvalía municipal est due sur l'augmentation de la valeur foncière via de nouvelles méthodes de calcul depuis 2021. Les entreprises sont soumises à des règles différentes. [CITATION_NEEDED: Agence fiscale plus-values/retenue de 3%] [CITATION_NEEDED: BOE Décret-loi Royal 26/2021 plusvalía]
Comment planifier vos impôts immobiliers étape par étape
Au fil des ans, nous avons constaté que les acquisitions les plus fluides suivent un plan simple en cinq étapes. Cela vous permet d'être conforme, d'optimiser les flux de trésorerie et d'éviter les courses de dernière minute chez le notaire.
1) Définissez votre usage prévu et votre calendrier
Décidez s'il s'agit d'une pure maison de vacances, d'un usage mixte personnel/locatif ou d'un actif générateur de revenus. Votre usage détermine les déclarations IRNR, l'exposition à la TVA pour certains services de location et les besoins en assurance. Documentez un horizon de sortie de 5 à 10 ans dès le premier jour. [INTERNAL_LINK: processus d'achat étape par étape en Espagne]
2) Choisissez la bonne structure de propriété
Pour les acquisitions de style de vie de 300 000 € à 2 millions d'euros, la propriété personnelle est généralement efficace. Pour les portefeuilles multi-unités ou à forte location de plus de 2 millions d'euros, explorez une SL avec votre conseiller. Modélisez les coûts d'administration par rapport aux économies d'impôts projetées avant de décider. [INTERNAL_LINK: structures de propriété fiscalement efficaces en Espagne]
3) Budgétisez précisément les coûts d’acquisition
Revente : prévoyez 8 à 9 % pour l'ITP et les frais. Nouvelle construction : 12 à 13,5 % pour la TVA, l'AJD et les frais. Ajoutez 1 à 2 % de réserve pour les évaluations, les traductions, les frais bancaires et les interprètes assermentés si nécessaire lors de la finalisation. [INTERNAL_LINK: détail des frais d'achat sur la Costa del Sol]
4) Gérez correctement les déclarations locatives et annuelles
Enregistrez-vous pour les locations touristiques si nécessaire, collectez les données des clients et délivrez des factures conformes. Déclarez trimestriellement si vous louez, annuellement sinon. Conservez les factures des dépenses déductibles (UE/EEE). Nous coordonnons les comptables qui déposent l'IRNR et l'IBI dans les délais. [INTERNAL_LINK: taxes locatives des non-résidents en Espagne]
5) Préparez votre stratégie de sortie
Suivez les coûts d'acquisition et les améliorations pour réduire les plus-values. Envisagez de conserver la propriété pendant plus d'une période fiscale pour optimiser la planification de votre résidence. Examinez l'exposition à la plusvalía et les allègements conventionnels avant de mettre en vente. [INTERNAL_LINK: plusvalía municipal expliquée]
Mises à jour du marché et de la fiscalité affectant les acheteurs en 2026
À l'heure actuelle, l'Andalousie maintient un ITP simplifié de 7 % et un taux général d'AJD d'environ 1,2 % pour les actes de nouvelle construction. L'Espagne maintient la TVA à 10 % sur les nouvelles habitations. L'impôt de solidarité temporaire de l'État reste en vigueur à moins d'être remplacé ou prolongé – surveillez le budget 2026. Toujours vérifier les taux actuels avant la finalisation. [CITATION_NEEDED: Taux d'imposition de la Junta de Andalucía 2026] [CITATION_NEEDED: Taux de TVA de l'Agencia Tributaria] [CITATION_NEEDED: BOE Loi 38/2022 impôt de solidarité]
Nuances locales à retenir
L'IBI peut différer significativement entre Marbella, Estepona et Mijas en raison des mises à jour cadastrales. Les règles de licence de location et les inspections varient selon la municipalité. Une vérification fiscale avant l'achat permet de gagner du temps et d'éviter les amendes. Nous fournissons une feuille de coûts personnalisée par propriété et par ville. [INTERNAL_LINK: Comparaison des taxes immobilières Marbella vs Estepona]
Conseils d'experts après des décennies sur le terrain
Nous avons assisté à des centaines de signatures chez le notaire. Ces petites actions font une grande différence pour vos chiffres et votre tranquillité d'esprit.
Négociez avec une offre fiscalement précise
Basez votre offre sur une feuille de calcul du montant net pour le vendeur et du coût pour l'acheteur, afin que les deux parties voient les chiffres réels. Cela réduit les renégociations et accélère l'acceptation. Nous préparons ces documents régulièrement. [INTERNAL_LINK: Négociation d'offre avec les coûts espagnols]
Maîtrisez le risque de votre valeur de référence
Demandez à votre avocat de vérifier la "valor de referencia" de la propriété. Si votre prix est inférieur à ce seuil, l'ITP pourrait être calculé sur le montant le plus élevé. Prévoyez un budget ou préparez des preuves pour faire appel. [CITATION_NEEDED: Valeur de référence de la Dirección General del Catastro]
Déposez à temps, à chaque fois
Configurez des rappels annuels pour l'IBI, les ordures ménagères et l'IRNR. Les majorations espagnoles se cumulent. Les prélèvements automatiques et la procuration pour votre représentant fiscal vous maintiennent en conformité même lorsque vous êtes de retour chez vous. [INTERNAL_LINK: calendrier fiscal annuel pour les propriétaires immobiliers espagnols]
FAQ : réponses rapides pour les acheteurs non-résidents
Quelles taxes payez-vous lors de l'achat en Espagne ? Revente : 7 % d'ITP en Andalousie. Nouvelle construction : 10 % de TVA + ~1,2 % d'AJD. Ajoutez les frais de notaire/enregistrement et les frais juridiques. [CITATION_NEEDED: Junta de Andalucía ITP/AJD 2026]
Quelles sont les taxes annuelles pour les non-résidents ? IBI, ordures ménagères, impôt sur le revenu des non-résidents (sur les revenus locatifs ou imputés), et éventuellement impôt sur la fortune/solidarité au-delà des seuils. [CITATION_NEEDED: Agencia Tributaria IRNR] [CITATION_NEEDED: BOE Loi 38/2022]
Est-il moins cher d'acheter via une entreprise ? Seulement parfois. Les entreprises ajoutent des contraintes de conformité et peuvent être soumises à des règles spéciales ; modéliser soigneusement pour les détentions de grande valeur et fortement locatives. [CITATION_NEEDED: Agencia Tributaria règles sociétés/non-résidents]
Combien dois-je budgétiser en plus du prix ? Reventes : 8-9 %. Nouvelles constructions : 12-13,5 %. Les acheteurs avec hypothèque doivent également budgétiser les frais d'évaluation et bancaires. [CITATION_NEEDED: Guide des honoraires du Conseil Général du Notariat]
Ai-je besoin d'un NIE et d'un compte espagnol ? Vous avez besoin d'un NIE pour acheter. Un compte espagnol n'est pas obligatoire mais simplifie les paiements d'impôts et des services publics. [INTERNAL_LINK: comment obtenir un numéro NIE en Espagne]
Conclusion : planifiez vos impôts tôt pour un achat plus serein sur la Costa del Sol
Acheter sur la Costa del Sol en 2026 est autant une question de planification fiscale intelligente que de trouver la bonne propriété. Lorsque vous budgétisez les taxes d'acquisition, planifiez vos déclarations annuelles et structurez votre propriété de manière réfléchie, vous protégez votre style de vie et vos rendements. Nous vous aiderons à calculer les chiffres précis pour Marbella, Estepona, Mijas, et au-delà — afin que vous puissiez acheter en toute confiance. Commencez dès aujourd'hui avec une feuille de coûts de propriété personnalisée. [INTERNAL_LINK: estimation personnalisée des coûts d'achat Costa del Sol] [INTERNAL_LINK: taxes nouvelle construction vs revente Espagne]