Die 30-tägige Frist für die Steuerzahlung nach dem Kauf
Die Meldung der spanischen Immobiliensteuer beginnt unmittelbar nach der Unterzeichnung Ihrer Escritura (öffentliche Urkunde). Sie haben genau 30 Tage Zeit, die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) in Höhe von 7 % des Kaufpreises für Wiederverkaufsimmobilien in Andalusien zu entrichten (Junta de Andalucia 2025). Bei Neubauten zahlen Sie stattdessen 10 % IVA plus 1,2 % AJD-Stempelsteuer. Diese Zahlung erfolgt bei Ihrem örtlichen Hacienda-Büro oder einer autorisierten Bank, und das Versäumen dieser Frist löst automatische Strafen aus, die bei 1 % pro Monat der Verzögerung beginnen.
Innerhalb dieser gleichen 30-tägigen Frist regelt Ihr Anwalt in der Regel Notar- und Grundbuchgebühren, die insgesamt 1,5–2,5 % des Kaufpreises ausmachen. Der Notar stellt Ihnen eine Kopie Ihrer Escritura aus, während das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) Ihr Eigentum offiziell einträgt. Diese Kosten können nicht aufgeschoben werden – sie sind sofort nach Abschluss fällig.
Quartalsweise und jährliche Steuerpflichten für Nicht-Residenten
Ab dem Kaufdatum verlangt das spanische Steuerrecht (AEAT) vierteljährliche IRNR-Erklärungen, wenn Sie die Immobilie vermieten. Nicht-EU-Residenten zahlen 19 % Steuern auf Bruttomieteinnahmen, wobei die Erklärungen bis zum 20. April, 20. Juli, 20. Oktober und 20. Januar fällig sind. Jedes Quartal deckt den vorhergehenden Dreimonatszeitraum ab, sodass Q1 (Januar-März) bis zum 20. April fällig ist.
Bleibt Ihre Immobilie an der Costa del Sol leer, reichen Sie stattdessen eine jährliche fiktive Einkommensteuererklärung ein. Dieses fiktive Mieteinkommen entspricht 1,1 % des Katasterwerts Ihrer Immobilie (oder 2 %, wenn der Katasterwert seit 1994 nicht überarbeitet wurde). Nicht-EU-Residenten zahlen 19 % IRNR auf diesen fiktiven Betrag, fällig bis zum 31. Dezember jährlich. Für eine Immobilie mit einem Katasterwert von 200.000 € können Sie eine jährliche fiktive Steuer von etwa 418 € erwarten.
Die Vermögenssteuer (Patrimonio) kann ebenfalls anfallen, wenn Ihr spanisches Vermögen 700.000 € übersteigt, obwohl Andalusien für Residenten eine 100%ige Bonifizierung anbietet. Nicht-Residenten sehen sich Sätzen von 0,2 % bis 3,75 % auf Vermögenswerte oberhalb dieser Schwelle gegenüber.
Costa del Sol-spezifische zeitliche Überlegungen
Die Finanzämter in Fuengirola und Marbella verzeichnen in den Sommermonaten, wenn die Immobilientransaktionen ansteigen, Spitzenzeiten bei der Bearbeitung. Im Jahr 2025 bearbeitet das Hacienda-Büro in Marbella zwischen Juni und September etwa 40 % mehr ITP-Zahlungen im Vergleich zu den Wintermonaten. Diese saisonale Überlastung kann den Erhalt von Bestätigungen verzögern, weshalb eine frühzeitige Einreichung entscheidend ist.
Die Gemeinden der Costa del Sol erheben auch eine jährliche IBI (Grundsteuer) in Höhe von 0,4–1,1 % des Katasterwerts, die in der Regel im September-Oktober in Rechnung gestellt wird. Marbellas IBI-Satz liegt im Durchschnitt bei 0,58 %, während Fuengirola 0,73 % berechnet (Gemeindedaten 2025). Diese Zahlungen sind nicht Teil Ihrer anfänglichen Steuersequenz, beginnen aber im Kalenderjahr nach dem Kauf.
Die Gemeinschaftsgebühren (comunidad) für Immobilienprojekte an der Costa del Sol betragen im Durchschnitt 50–200 € monatlich, abhängig von den Annehmlichkeiten. Obwohl es sich nicht um Steuern handelt, beinhalten diese obligatorischen Zahlungen oft Rücklagen und Instandhaltungskosten, die Ihre Abzüge für Mieteinnahmen zu Steuerzwecken beeinflussen.
Ordnungsgemäße Dokumentation und nächste Schritte einrichten
Bewahren Sie ab dem ersten Tag digitale Kopien aller immobilienbezogenen Ausgaben auf. Das spanische Steuerrecht erlaubt Abzüge für Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen und Wartungskosten von den Mieteinnahmen. Hausverwaltungsgesellschaften berechnen in der Regel 8–15 % der Bruttomieteinnahmen, bieten aber detaillierte Kostenverfolgung für Steuerzwecke.
Beauftragen Sie einen Gestor (Steuerberater) innerhalb des ersten Monats nach dem Erwerb. Gestores berechnen jährlich 300–600 € für die vollständige Einhaltung der Steuerpflichten für Nicht-Residenten, einschließlich vierteljährlicher und jährlicher Erklärungen. Sie überwachen auch Änderungen des spanischen Steuerrechts – 2025 gab es Anpassungen der Steuersätze für digitale Nomadenvisa und Steuerabkommen für EU-Residenten im Bereich Immobilien.
Wenn Sie eine Steuerresidenz in Spanien in Betracht ziehen, sollten Sie verstehen, dass die Annahme der Residenz Ihr gesamtes Steuerprofil ändert. Spanische Residenten zahlen progressive Einkommensteuersätze von 19 % bis 47 %, erhalten aber Zugang zu Abzügen für den Hauptwohnsitz und Vorteilen aus EU-Doppelbesteuerungsabkommen. Emma, unsere Immobilien-KI-Beraterin, kann Ihnen helfen zu prüfen, ob die Residenz für Ihre spezifische Investitionsstrategie an der Costa del Sol finanziell sinnvoll ist.
